Immeubles de grande hauteur, développement massif en cours

Jul 17, 2023

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16 projets à grande échelle proposés à Santa Monica éclipseront presque tous les autres développements de la ville. Ces projets violent tous les codes de zonage, les restrictions de hauteur et les normes de quartier. Il n'y a aucun moyen de les arrêter. Bien qu'il ait comblé la faille qui a permis ces développements massifs, le conseil municipal a voté mardi pour risquer de le rouvrir malgré les avertissements du personnel.

Le boom fulgurant du développement qui s'abat sur Santa Monica se poursuit sans relâche avec des candidatures allant de l'avant pour 16 grands projets qui dépassent de loin les restrictions de construction locales.

Ces projets, dont l'un dépasse la taille, la hauteur et la portée du projet controversé Plaza (4e, 5e/Arizona) et du très controversé projet Bergamot Village, échappent désormais entièrement au contrôle local. Cependant, alors que des plans sont en cours d'élaboration pour construire 4 656 nouveaux logements, le conseil municipal de Santa Monica continue de lancer les dés avec ses règles de logement. Ce pari, révisant les plans de logement déjà approuvés, pourrait exposer la ville à la colère des régulateurs de l'État qui pourraient donner carte blanche aux promoteurs pour construire aussi haut et aussi large qu'ils le souhaitent.

Au cours des dernières semaines, le conseil municipal a discuté de trois idées qui pourraient mettre en péril le contrôle local sur le développement. Dans deux des trois cas, le Conseil a voté pour demander aux régulateurs des États si leurs idées annuleraient en fait les règles de zonage locales. Dans le troisième cas, une majorité de 4 contre 3 a voté pour réduire les développements potentiels de logements sur la rue Main malgré les avertissements selon lesquels cela pourrait mettre la ville en conflit avec les règles de logement requises par l'État.

L'élément logement

L'élément de logement est un plan élaboré par les gouvernements locaux pour déterminer le nombre de maisons nécessaires et où elles doivent être construites.

Toute la controverse découle de l'élément de logement de la ville et de l'obligation pour la ville de planifier la croissance du logement.

Tous les huit ans, les autorités californiennes déterminent le nombre de logements à construire pour répondre aux besoins des résidents de l'État. Le chiffre total est attribué aux régions qui attribuent ensuite un numéro à chaque ville. Chaque ville doit alors adopter des politiques et des procédures qui permettraient aux développeurs de construire le total attribué ou de faire face à des pénalités.

Dans le cycle actuel, Santa Monica s'est vu attribuer 8 874 nouveaux logements, dont 69% doivent être à différents niveaux de revenu abordable. Les nouveaux chiffres éclipsent l'attribution précédente de 1 674 unités. Lorsque les responsables de Santa Monica n'ont pas adopté de plans conformes aux exigences de l'État, ils ont rapidement appris que les sanctions en cas de non-conformité étaient beaucoup plus sévères que les années précédentes.

Dans des rapports antérieurs, SMDP a examiné comment les échecs se sont produits.

À ce moment-là, les promoteurs locaux se sont précipités sur ce qui est familièrement connu sous le nom de remède du constructeur en postulant pour 16 projets contenant 4 562 logements dans des bâtiments jusqu'à 18 étages.

Le remède du constructeur

Les lois sur le logement incluent le « Builder's Remedy » depuis 1990. Lorsqu'un projet est abordable à au moins 20 % pour les ménages à faible revenu ou à 100 % abordable pour les ménages à revenu modéré, il peut contourner les codes de zonage et les plans généraux de la ville.

La nature complexe des lois et l'absence de mécanismes d'application ont empêché l'application de cette disposition pendant des décennies.

"Depuis 1980, la Californie a mis en place un cadre de planification ambitieux pour obliger les gouvernements locaux à répondre à leur juste part des" besoins régionaux en matière de logement "" pour tous les niveaux de revenu "", a déclaré une analyse d'un groupe d'experts de l'Université de Californie (Christopher S. . Elmendorf, Eric Biber, Paavo Monkkonen et Moira O'Neill) dans une analyse de la loi de 2019. "Le cadre reposait cependant sur un tapis roulant branlant et compliqué pour convertir les objectifs régionaux de logement en production réelle. La surveillance du tapis roulant était une entité administrative, le Département du logement et du développement communautaire (HCD), dont les règles n'avaient aucun effet juridique, et dont les jugements sur l'adéquation du plan de logement d'un gouvernement local n'ont reçu pratiquement aucune déférence de la part des tribunaux.

Historiquement, un élément non conforme avait peu d'impact sur une ville. Les auteurs expliquent que plusieurs modifications apparemment modestes des lois sur deux ans ont convergé et ont radicalement renforcé l'autorité de HCD. Les auteurs ont déclaré que la législature a accru la capacité de HCD à exiger une analyse des sites de développement potentiels, à évaluer la capacité de logement et à évaluer honnêtement les contraintes potentielles. En outre, les législateurs ont adopté des tests de conformité plus stricts et des sanctions plus sévères en cas de non-conformité.

"Mettez ces éléments (et quelques autres) ensemble, et il devient évident que des interventions administratives qui auraient été inadmissibles il y a quelques années à peine sont des options réelles aujourd'hui", a déclaré le groupe.

Quelques années plus tard, Santa Monica est devenue le terrain d'essai de ces "options en direct".

Le pari

La mairie a repris le contrôle de ses règles de zonage en adoptant un élément de logement conforme ; cependant, pour garder le contrôle, la mairie doit adopter les changements de politique et de programme approuvés par l'État. Depuis le début de ces discussions ces dernières semaines, le Conseil a demandé à l'État de réduire certaines propositions de zonage des rues commerciales locales (telles que Main et Montana) et de déterminer si l'augmentation des besoins en logements abordables de 15 à 20 % satisferait les exigences de l'État. Aucune de ces actions n'a sapé l'élément logement, mais un vote lors de la réunion du Conseil du 21 mars a modifié les règles de manière dangereuse, selon le personnel.

Le conseiller municipal Phil Brock a proposé un plafond sur la quantité de pieds carrés pouvant être combinés pour créer des projets de logement. Sa motion, soutenue par Lana Negrete, Christine Parra et Oscar de la Torre, a réduit le maximum de 15 000 pieds carrés à 11 000 pieds carrés sur la rue Main. Le personnel a déclaré que la révision pourrait être suffisante pour déclencher un examen si les responsables de l'État la considéraient comme une restriction sur l'élément de logement déjà approuvé.

"Je tiens à dire fermement que les gens sont venus à Santa Monica. À cause de la plage, à cause de l'air frais et parce que nous n'étions pas une ville de gratte-ciel", a déclaré Brock. "Nous n'étions pas une ville qui entassé les gens."

Les projets

La question de savoir si les futurs résidents considèrent 380 appartements d'une chambre, 20 appartements de deux chambres et 5 appartements de trois chambres comme "entassés" dépendra de leur propre opinion, mais le non-respect des réglementations nationales en matière de logement a incontestablement entraîné des développements de grande hauteur.

Les promoteurs ont six mois pour déposer une demande officielle après avoir obtenu leur place conformément aux documents initiaux suite au non-respect par une ville des règles de l'élément logement. Jusqu'à présent, des candidatures officielles ont été reçues pour 1215 19th St, 1238 7th St, 1420 20th St, 1433 Euclid St, 1437 6th St, 1443 Lincoln Blvd, 1518-1524 7th St, 1557 7th St, 1925 Broadway et 601 Colorado Ave.

Deux des dix projets avec des applications sont de six étages (le plus petit a 34 unités), deux de 11, un de 12, un de 15, deux de 16 et deux de 18 (le plus grand a 405 unités). Les projets en cours ont entre 10 et 15 étages. Les nouveaux immeubles d'appartements qui bordent Lincoln Blvd mesurent 5 à 6 étages.

Malgré l'incapacité de la Ville à arrêter les projets, il n'y a aucune garantie que l'une ou l'autre des propositions réussira compte tenu des contraintes économiques habituelles liées à la construction. Mais les développeurs ont une discrétion presque totale sur l'opportunité de continuer. Quelques villes voisines ont poursuivi l'État, mais leur statut juridique est incertain, et l'État a également poursuivi des villes non conformes.

Il n'y a aucun retour des responsables de l'État concernant les efforts récents de Santa Monica et aucune pénalité ne peut être prévue s'ils rejettent la récente réduction des effectifs de Main Street, laissant les résidents se demander si le pari sera payant.

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Matthew Hall est titulaire d'une maîtrise en journalisme international de la City University de Londres et est rédacteur en chef de SMDP depuis 2014. Avant de travailler chez SMDP, il gérait une chaîne d'hebdomadaires... Plus par Matthew Hall